广州:“小幅让利”刺激成交 “金九”房企推货速度加快

广州:“小幅让利”刺激成交 “金九”房企推货速度加快

楼市传统的“金九银十”即将迎来国庆小长假的重头戏,今年的成色如何?从“金九”的数据来看,房企普遍加快了推货速度,再加上广州中心区积压网签处理提速,一手住宅成交量大涨。

值得注意的是,剔除市区积压网签和回迁房等因素,9月份广州一手楼实际成交只是比8月份略强,仍然低于今年平均72万平方米/月的网签水平。可以说,“金九”的成色掺了不少水分。不过,房企推货速度加快的同时,“小幅让利”的优惠措施也起到了不错的效果,有效地刺激了市场成交。对此,广州中原研究发展部认为,因为网签数据存在一定的滞后性,“小幅让利”带来的成果或将在未来陆续反映在网签数据上。

房企以价换量成重要促销方式

根据监控显示,本月广州一手住宅整体网签共120.56万平方米,环比上涨82%,网签一手住宅达11335宗。从数据来看,网签创2018年以来新高。但需要指出的是,本月数据夹杂大量市区积压网签以及回迁房干扰;根据广州中原研究发展部对“干扰项”进行剔除,预估实际网签面积应为69万平方米左右,约6200宗,成交情况略优于8月份,略低于今年平均72万平方米/月的网签水平。

另一方面,由于网签数据存在一定滞后性,因此本月数据更多反映前期成交情况;从9月以来部分项目“小幅让利”以刺激买家入市热情的情况来看,市场活跃度较7、8月有所改善,未来或将陆续反映在网签数据上。

以本月成交单盘TOP10为例,属于交易网签量较大的项目主要为富士康科技小镇、时代柏林及阳光城丽景湾。需要指出的是,上述三盘在近期均采取了一定的优惠措施刺激成交,如富士康科技小镇开盘价为2.1万元/平方米,较朱村板块整体均价实惠,吸引了不少买家关注;又如时代柏林项目,部分特价单位优惠幅度在3000-4000元/平方米左右,可见目前以价换量为项目重要的促销方式。

新批供应迅速回升达近100万平方米

本月全市新批预售面积达98.94万平方米,比8月增加117%,在经历近两个月低谷后,9月整体新批增速明显,仅次于5、6月,为年内第三供应高位。广州中原研究发展部认为,不少开发商为保证完成全年业绩目标,提高资金回笼速度,推货节奏更加积极;另一方面,从近年广州一手成交屡次出现翘尾行情的现象来看,9月至次年1月成为重要的一手销售阶段,尤其今年不少买家从年初起即抱有观望态度,如今已接近年关,入市步伐亦逐渐加快。因此,不少项目抓紧机会准备“充足弹药”,以满足市场需求。

从区域供应情况来看,增城、南沙、黄埔位居前三位。

“东大仓”增城累计批发34.08万平方米(2977套)住宅单位,朱村板块六合彩管家婆盘富士康科技小镇一盘供应10.05万平方米(合计889套单位),占该区近三成供应量;除此以外,供应量较大的单盘还有金地香山湖(7万平方米,474套单位)、绿湖国际城(3.5万平方米,325套)。广州中原研究发展部认为,增城区2017年以来出让宅地将陆续建设并进入预售阶段,未来半年内增城朱村、荔城、永和、新塘等热门板块将有一定量一手单位可供应,对于一手买家吸引力不断增强。

分列二、三位的南沙、黄埔主要由区内热盘支撑新批,其中南沙主要依靠越秀滨海新城(3.4万平方米,320套单位)、碧桂园玺悦(1.85万平方米,192套单位);黄埔新批集中在龙湖双珑原著(2.47万平方米,250套单位)、实地常春藤(3.86万平方米,368套单位)两盘。

此外,本月“广州北”两区(花都从化)供应均突破10万平方米。其中从化获批10.9万平方米,环比大幅上涨,其供货项目集中在珠江国际城(5.9万平方米,516套单位)、名城御景世嘉(2.7万平方米,208套单位),上述两盘均位于地铁14号线辐射范围内。广州中原研究发展部认为,14号线开通在即,从化将纳入广州中心区1小时通勤圈,预计未来区域供应量增加,买家关注度将有所提高。

另一方面,花都区推货面积虽然位列全市第四,但主要集中在花山、狮岭等北部板块,9号线沿线以及新华旧镇等配套相对完善区域供应仍偏少。

购房者对优质板块关注度不减

本月仅除黄埔、南沙、从化3区外,其余区域均迎来网签环比上涨。中心区荔湾、天河受处理积压网签影响明显,实际上天河区仅兰亭盛荟、珠江花城等少数项目一手在售,而荔湾主要“货源”广钢新城以项目往期存货、尾货在售为主,近2年出让宅地转化为销售项目的速度仍偏低。

外围区方面,增城、番禺网签上涨幅度显著。增城本月网签面积达30.35万平方米,环比上涨79%,剔除南山丰景花园、群星新邨两个回迁房项目干扰,实际网签量应在22.26万平方米左右,其中富士康科技小镇、绿湖国际城加推刺激,两盘累计贡献5.7万平方米成交,市场占比较大;此外,得益于近期该区对首付门槛进行调整,买家资金压力有所缓解,区域成交前十的热门楼盘绝大部分可以做到“三成首付”,从而使交易氛围趋于活跃。

另一方面,番禺本月网签面积达8.67万平方米,环比上涨95%,为增幅较大的区域之一。该区主要依靠时代柏林、亚运城两大热盘支撑成交,其中时代柏林由8月起集中推新,至今累计网签4.49万平方米(372套单位),亚运城网签1.61万平方米(150套单位),可见买家对于性价比高、居住条件成熟的项目仍比较认可。

网签量环比下跌区域中,南沙本月网签9万平方米,环比下跌16%。广州中原研究发展部认为其主要受8月以来主力盘供货力度减弱影响;其中上半年推货活跃的榄核、黄阁板块踏入下半年以来供应明显减少,直接影响区域成交。

黄埔区本月网签10.24万平方米,环比下跌18%,由于一手供货主要板块中新知识城项目陆续进入下一阶段建设,供应能力减弱。目前除龙湖双珑原著等个别项目外,其余基本以在售本期尾货为主,区域下半年成交能力受到一定影响。(记者 许蕾)

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编辑:GY653

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